Haus- und Wohnungspreise heben ab

Billiges Geld treibt in Deutschland die Immobilienpreise: Häuser und Wohnungen werden immer teurer. Experten befürchten, dass sich in Deutschland eine gefährliche Preisblase aufpumpt - mit Folgen.

Hamburg - Gern würde Frank Vierkötter noch mehr bauen. Aber er kann nicht. Gute Grundstücke sind rar und teuer, Baufirmen und Handwerker haben übervolle Terminkalender. "Ein leerer Markt trifft auf eine sehr starke Nachfrage", sagt der Vorstandsvorsitzende der Interhomes AG, eines der größten Bauträger für Wohnimmobilien hierzulande.
Jedes neue Projekt, das auf den Markt komme, werde "sofort aufgesaugt". Manchmal muss selbst der Bauprofi staunen: Kürzlich hat Vierkötter in Gilching, fast 30 Kilometer westlich der Münchener Innenstadt, ein 150-Quadratmeter-Häuschen für satte 450.000 Euro verkauft.
Der Markt läuft heiß, sogar in den Randlagen. Nach Jahren der Schrumpfung, als die Häuserpreise stagnierten und die Baukapazitäten bundesweit massiv zurückgefahren wurden, hat ein Immobilienboom das Land erfasst.
Euro-Krise, Inflationsangst und Minibaugeldzinsen treiben die Deutschen in Scharen zu Bauträgern und Maklern. Beton ist wieder sexy. Aber es gibt zu wenig davon. Die Folge: steigende Preise. Mehr noch: Wird die Entwicklung nicht gestoppt, droht sich in Deutschland eine gefährliche Blase aufzublähen - nach schlechtem spanischem oder amerikanischem Vorbild.

Der Markt läuft heiß
Doch wie stets im Frühstadium einer Blase fühlt sich der Boom erst einmal gut an. Das Geschäft läuft von allein, die Beschäftigung steigt, Immobilienbesitzer fühlen sich reicher.
Deutschlands Bauindustrie freute sich 2011 über den stärksten Umsatzanstieg seit 1994: plus 9,5 Prozent. Der Wohnungsbau wuchs sogar um 14 Prozent. Es wird immer schwieriger, Fachkräfte zu finden: Die Reserve an arbeitslosen Baufacharbeitern und Bauingenieuren sei "weitgehend abgebaut", sagt Thomas Bauer, Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.
Auch Vierkötters Umsatz legt zu, 2011 um ein Fünftel. Und ein Ende des Aufschwungs sei längst noch nicht absehbar, sagt der Vorstandschef von Interhomes.
Makler werden von Interessenten geradezu bedrängt. Felix von Saucken von Engel & Völkers vermarktet gerade ein größeres Objekt in Frankfurts Westen: Eigentumswohnungen, wenige Jahre alt, ruhige Lage, oberes Qualitätssegment - heiße Ware. Von Saucken könnte seine Objekte ins Internet stellen, aber das lässt er lieber. Sonst, befürchtet er, würden ihn Kaufwillige wohl überrennen. Die Geschäfte schnurren ja auch so.
Ein Häuserboom? In Deutschland?
Ein Häuserboom? In Deutschland?
Das ist neu. Lange galt der heimische Baumarkt als fantasielos, fad und festgefahren. Private kauften fürs Leben, Investoren nur in Toplagen. Die Preise stiegen, wenn überhaupt, nur langsam. Die Renditen waren mau.
Kein Wunder bei einem schwachen ökonomischen Fundament: Bevölkerung und Volkswirtschaft stagnierten. Das dämpfte die Stimmung. Nachdem die Steuersubventionen für Objekte in der Ex-DDR Mitte der 90er Jahren ausgelaufen waren, lag der Markt hoffnungslos danieder.
Doch jetzt ist alles anders. Die Preise ziehen kräftig an; 2011, das zeigen aktuelle Zahlen der Analysefirma Bulwien-Gesa, legten die Preise für Eigentumswohnungen um 7,3 Prozent zu. Doch der nationale Durchschnitt verhüllt das wahre Ausmaß der Dynamik. Von den Metropolen her breitet sich der Wohnungsboom im Land aus.

Wenn Banker in Zinszhäuser investieren
Das Zusammenspiel aus Demografie und Geografie sorgt für eine Polarisierung des Immobilienmarktes: Die schrumpfende Bevölkerung zieht sich in die Zentren zurück. Während in Kleinstädten und Dörfern auf dem flachen Land Objekte zum Teil gar nicht verkäuflich sind, bläht sich in Deutschlands Großstädten eine stattliche Blase auf.
Die sieben größten Ballungsräume ("A-Städte") verzeichnen deutlich steigende Preise - seit 2009 um bis zu 34 Prozent. Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt führen die Hitliste an.
Makler Felix von Saucken in Frankfurt mag dennoch keine Blasen erkennen. "Viele Preissteigerungen sind gut zu begründen, weil auch die Mieten in guten Lagen erheblich angezogen haben." Dass seit ein, zwei Jahren ganz neue Käufer zu ihm finden, freut von Saucken natürlich. Da sind die Banker aus den Türmen in Frankfurts City, die ihn früher belächelten, wenn er ihnen Objekte mit einer Rendite von 4 bis 5 Prozent anbot.
An der Börse strichen sie locker das Doppelte ein - pro Monat. Nun räumen dieselben Banker ihre Tagesgeldkonten leer und liquidieren Depotpositionen, um ihr Geld in Zinshäuser mit einem halben Dutzend Mietwohnungen und einem Friseurgeschäft im Parterre zu stecken.
Da sind die Family Offices und Stiftungen, die auf einen Schlag 200, 300 Millionen Euro in Immobilien tauschen, weil ihnen die Kapitalmärkte zu riskant geworden sind.
Und da sind die privaten Erstkäufer, die zwischen einer halben und zwei Millionen Euro in Betongold stecken wollen. Für einen sorgenfreien Lebensabend, für Sohn, Tochter, Enkel. "Wenn sie erst mal ein Objekt gekauft haben, kommen sie oft nach kurzer Zeit zurück und suchen ein zweites", sagt von Saucken. Ihn freut's.
Doch längst eilen die Preise den Mieten davon. So kosten Hamburger Mehrfamilienhäuser inzwischen locker das 23-Fache der jährlichen Mieteinnahmen, vor 20 Jahren lagen die Preise noch beim Faktor 17 - ein Anstieg der Bewertung um rund 50 Prozent.
Inzwischen hat der Boom auch "B-Städte" wie Hannover und Bremen erfasst. Sogar "C-Städte" wie Erfurt, Magdeburg und Rostock, die seit Langem unter Bevölkerungsschwund leiden, werden von der neuen Euphorie angesteckt.
"Der deutsche Immobilienmarkt", sagt Bernd Nolte, "ist keine Kaugummiblase - er ähnelt eher einer Pizza, die an manchen Stellen Käseblasen wirft." Der Gründer der Stuttgarter Unternehmensberatung 4P Consulting ist überzeugt, dass Städte wie Hamburg oder München längst in der Blase stecken.

Hamburg und München stecken längst in der Blase
Dass in manchen Gegenden fern den Ballungsräumen die Preise für Doppelhaushälften und Drei-Zimmer-Küche-Bad-Wohnungen sogar zurückgehen, lässt er nicht gelten. Auf 20 bis 40 Milliarden Euro beziffert Nolte die Bläschen, die die Deutschlandpizza bereits wirft. Tendenz: steigend. Das predigt er auch seinen Beratungskunden, darunter viele Banken.
Blasen? Nein, erwidern viele Akteure auf dem Immobilienmarkt. Bauträger wie Frank Vierkötter verweisen auf steigende Baukosten und neue Energieeffizienz-Vorschriften, Makler wie von Saucken auf das im internationalen Vergleich immer noch moderate Preisniveau in Deutschland.
Natürlich mieden Verkäufer das hässliche B-Wort, urteilt Nolte. "Schließlich wollen sie Kunden mit Kaufargumenten ködern und nicht verschrecken: Auch deshalb wird das Thema Immobilienblase in Deutschland kleingeredet."
Typisches Anzeichen einer Bubble: Längst sind auch Zocker unterwegs, die gar kein Interesse an langfristiger Geldanlage haben, sondern nur einen schnellen Schnitt machen wollen. Kaufen, die Mieten bis an den Rand der Legalität erhöhen und dann das Objekt mit sattem Aufschlag verkaufen - das sei inzwischen ein vertrautes Muster, erzählt ein Hamburger Anwalt. "Es gibt Investoren, die grasen auf diese Weise Stadt für Stadt ab."
Private Interessenten erfahren jetzt, dass derzeit vor allem eines zählt beim Hauskauf: Schnelligkeit. Wer nicht vorab seine Finanzierung geklärt hat, geht oft leer aus. Angucken, ein paar Wochen überlegen, mit der Bank reden, Kaufvertrag machen, das gibt es kaum noch. Der Immobilienmarkt folgt vielerorts einem Zack-zack-Rhythmus.
Der Hype führt zu Hektik, und die Immobilienfinanzierer reagieren darauf. So bietet der Hypothekenvermittler Interhyp , eine Tochter der niederländischen ING, seit einigen Monaten eine Vorabberatung. Das Wort Blase meidet Benjamin Papo zwar, aber der Interhyp-Vorstand sagt: "Der Kampf um die Wohnimmobilie ist in Deutschland voll entbrannt." Und das werde sich auch 2012 kaum ändern.
Egal, welche Indikatoren man sich anschaut - die Zeichen stehen auf Überhitzung: Die Mietrenditen sind auf historischen Tiefstständen. Die Kapazitätsauslastung in der Bauwirtschaft ist so hoch wie seit Anfang der 60er Jahre nicht mehr. Der Auftragsbestand im Wohnungsbau ist auf dem Niveau von 1994, dem Jahr, als der Bauboom in Ostdeutschland seinem Höhepunkt zustrebte. Die Bauindustrie verzeichnet annähernd Vollbeschäftigung. In den regelmäßigen Befragungen des Ifo-Instituts melden immer mehr Firmen Kapazitätsengpässe.

Es brummt am Bau
In München-Großhadern sitzt Laura Lammel in ihrem Büro und wünscht sich etwas. Die Unternehmerin würde nur zu gern einen neuen Bauleiter einstellen, aber sie findet keinen. Vollbeschäftigung kann auch ein Fluch sein.
Das Jahr 2011 sei schon reichlich hektisch gewesen, berichtet Lammel. Fast hofft sie, ihre Baufirma - gegründet vom Großvater, übernommen vom Vater und zu 100 Prozent eigenkapitalfinanziert - möge 2012 nicht mehr ganz so erfolgreich sein wie 2011.
Vier, fünf Baustellen gleichzeitig zu betreuen, das brachte ihre Zwölf-Mann-Firma manchmal ans Limit. Altbausanierungen, schlüsselfertige Tiefgaragen, die Polleranlage an der Theresienwiese aus 2000 Kubikmetern Beton, die das Oktoberfest sicherer machen soll: "Mein Auto wurde zum fliegenden Büro."
Es brummt am Bau. Kaum einem Kollegen in der Münchener Innung gehe es anders, sagt Lammel: "Wir schnauften alle vor Überarbeitung."
Ähnlich das Bild im hohen Norden. Jede freie Fläche wird bebaut. Die neue Dynamik lockt auch ausländische Immobilienentwickler an die Elbe. So ist der McGarrell-Reilly-Konzern dabei, im kleinbürgerlichen Hamburger Stadtteil Groß Borstel einen ehemaligen Güterbahnhof samt angrenzenden Kleingärten in eine Wohnanlage mit geplanten 750 Einheiten zu verwandeln - mit dem hochtrabenden Namen "Tarpenbek Greens".
McGarrell Reilly kommt aus Irland, jenem Land, das sich in den 2000er Jahren durch eine der größten Immobilienblasen der Geschichte selbst ruiniert hat. Nun weichen überlebende Baufirmen ins Ausland aus.
Ob Iren, Dänen oder Briten - sie kommen nach Deutschland, weil sie, anders als im darbenden Rest Europas, hierzulande noch Potenzial sehen. Damit heizen sie den Markt zusätzlich auf.
Natürlich, noch ist der Immobilienboom jung. Noch wird er großteils mit Eigenkapital finanziert. Noch wächst die Kreditvergabe nur in Maßen. Kann es denn sein, dass sich nun in Deutschland eine so große Blase aufbläht, die irgendwann mit lautem Knall und großer Sprengkraft explodiert - so wie im vorigen Jahrzehnt in Florida oder auf Mallorca?
Jedenfalls sieht es so aus, als gehe der Boom noch eine ganze Weile weiter. Denn anders als früher sind alle Bremsen ausgebaut.
Über Jahrzehnte schwankten Häuserpreise und Bauinvestitionen zyklisch mit der Konjunktur. Im Boom stiegen die Zinsen - was den Immobilienmarkt bremste. Vorbei. Die Europäische Zentralbank (EZB) hält die Zinsen niedrig, um die angeschlagenen Euro-Südstaaten zu stützen. Für das nach wie vor blühende Deutschland jedoch sind die Zinsen viel zu niedrig: Statt bei einem Prozent müsste der Leitzins aus nationaler Sicht zwischen 3 und 4 Prozent liegen.

EZB-Präsident Mario Draghi drückt das Gaspedal weiter durch
Doch eine Kehrtwende in der Geldpolitik ist nicht in Sicht. EZB-Präsident Mario Draghi drückt das Gaspedal immer weiter durch. Wegen der Kombination aus horrenden Schulden, hoher Arbeitslosigkeit und geringer Wettbewerbsfähigkeit in den Problemländern dürfte die Phase des billigen Geldes noch Jahre andauern.
"Die Dynamik hierzulande wird völlig unterschätzt", sagt Carsten-Patrick Meier, Geschäftsführer des Wirtschaftsforschungsinstituts Kiel Economics. "Deutschland steht am Beginn einer Phase der Überhitzung. Das ist an vielen Stellen sichtbar, auch auf den Immobilienmärkten".
Deutschland erlebt derzeit einen ähnlichen monetären Schub wie Spanien oder Irland vor zehn Jahren. Damals lahmte Deutschland, weshalb die EZB die Zinsen niedrig hielt. Folglich ergoss sich das viele billige Geld über die Ränder des Euro-Gebiets und inflationierte dort die Immobilienmärkte.
Nun passiert das Gleiche mit umgekehrten Vorzeichen. Entsprechend billig ist die Immobilienfinanzierung hierzulande: Hypothekenkredite gibt es für unter 3 Prozent. Die Renditen für zehnjährige Pfandbriefe, wichtiger Indikator für Baugeldzinsen, lagen im Januar bei 2,4 Prozent - dem niedrigsten Wert seit 1980.
Nicht nur Bauherren, auch Baufirmen kommen immer billiger an Geld. Die vom Ifo-Institut ermittelte "Kredithürde" für die Baubranche ist im Trend seit 2006 immer weiter gesunken. Interhyp-Vorstand Papo freut der Boom natürlich. Das Volumen seiner vermittelten Darlehen dürfte 2011 auf über sieben Milliarden Euro gestiegen sein - ein neuer Rekord. Die Banken, deren Hypotheken Interhyp vermittelt, zeigten einen ungebrochenen Appetit auf Baufinanzierungen. Die gelten in Deutschland immer noch als sicher und stabilisieren so die Bankbilanzen.
In Wahrheit sind überbewertete Immobilien das wohl gefährlichste Vermögensgut überhaupt - gerade weil sie großzügig mit Krediten finanziert werden. Wenn Banken überbewertete Häuser und Wohnungen als Sicherheiten akzeptieren, steigt das Risiko, dass sie bei einem Verfall der Preise auf Forderungen sitzen bleiben. Die Krisenkette, die die Welt seit Sommer 2007 durchlebt - von der Subprime- zur Geldmarkt- zur Banken- zur Staatsschuldenkrise - ist zuvörderst eine Folge von Immobilienblasen.
Und als nächstes Deutschland? Bei der Bundesbank, beim Finanzministerium und bei der Finanzaufsichtsbehörde BaFin erkennt man zwar die heraufziehende Gefahr - sieht aber noch keinen Grund zum Handeln.

Manchmal wiederholt sich die Geschichte
Fest steht: Es gibt bislang keine Mittel, um einen nationalen Immobilienboom innerhalb der Euro-Zone zu bremsen. Möglich wären sogenannte "makroprudenzielle Instrumente" - Vorschriften, die den Banken die Kreditvergabe erschweren, wenn systemdestabilisierende Risiken erkennbar sind. So könnten deutsche Banken beispielsweise verpflichtet werden, von ihren Kunden eine Eigenkapitalquote von mindestens 50 Prozent zu verlangen.
Vorarbeiten für solche neuen Regulierungen haben Institutionen wie der Internationale Währungsfonds und die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich längst geleistet. Aber: Die neuen Instrumente gibt es noch nicht. Beim Europäischen Rat für Systemische Risiken, wo EU-Notenbanker zusammensitzen, ersinnt eine Arbeitsgruppe gerade neue Instrumente. Bis sie in europäisches und später in nationales Recht umgesetzt sein werden, dürften noch Jahre vergehen.
Die erste große Immobilienblase der USA dehnte sich Mitte der 20er Jahre in Florida aus. Sonnenhungrige Spekulanten überschwemmten den sumpfigen Südstaat. Auch damals halfen lockere monetäre Bedingungen beim Aufpusten der Blase. Zwei Hurrikans 1926 und 1928 kühlten die Euphorie etwas ab. Endgültig zum Platzen brachte die Blase dann der Crash an der New Yorker Börse im Oktober 1929.
Manchmal, so scheint es, wiederholt sich Geschichte eben doch.

Änderungen der KfW Förderkredite zum 01.01.2012

KfW Förderbank: Änderungen in den wohnwirtschaftlichen Programmen

Die KfW hat diverse Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen.

Wohneigentumsprogramm (124)

Der maximale Förderbetrag in diesem Programm sinkt auf 50.000 Euro. Dafür entfällt der bisher gültige maximale Finanzierungsanteil von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Die neuen Programmbedingungen gelten für Anträge, die ab 1. Januar 2012 bei der KfW eingehen.

Wohnraum Modernisieren (141)

Das Programm „Wohnraum Modernisieren“ entfällt zukünftig. Allgemeine Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können mit dem Ende dieses Programms nicht mehr finanziert werden. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz werden zukünftig ausschließlich über das Programm „Energieeffizient sanieren“ abgewickelt. Anträge für „Wohnraum Modernisieren“ können von den durchleitenden Banken noch bis zum 16. Dezember 2011 bei der KfW eingereicht werden.

Altersgerecht Umbauen (155)

Für dieses Programm sind aktuell im Haushaltsentwurf der Bundesregierung keine Mittel vorgesehen. Deshalb bittet die KfW, Anträge für dieses Programm bis zum 16. Dezember von der durchleitenden Bank vorlegen zu lassen.

Monatliche Abrechnung

Für alle ab dem 1. Januar 2012 zugesagten Darlehen gilt zukünftig eine monatlicher Einzug der Darlehen. Bisher wurde quartalsweise abgerechnet.

kostenloser Baufinanzierungsvergleich

unser neues Portal für Baufnanzierungen und Konsumentkrediten ist online.

http://pwb-hausbau.de/finanzierung.htm

Zwischentief bei den Zinsen jetzt nutzen

von Robert Haselsteiner (Gründer der Interhyp AG)

In den vergangenen sechs Wochen ist es zu einer bemerkenswerten Kurserholung am amerikanischen und deutschen Anleihemarkt gekommen. Dies hat auch die Zinsen für Baugeld in Deutschland wieder um rund 40 Renditestellen vergünstigt. Die Nachfrage nach Staatsanleihen dieser beider Länder hat mehrere Gründe: In den USA hat eine Reihe von schlechten Konjunkturdaten das Vertrauen in einen nachhaltigen Aufschwung erschüttert und gleichzeitig die Wahrscheinlichkeit einer raschen Leitzinserhöhung durch die Notenbank gesenkt. Es sieht also doch so aus, als ob uns die Phase historisch tiefer Kurzfristzinsen in den USA erhalten bleibt. Das stützt zumindest kurzfristig auch die Nachfrage nach längerfristigen Anleihen, da Gelder vom Aktienmarkt in den scheinbar sicheren US-Treasury-Markt umgeschichtet werden. Da US-Staatsanleihen für viele Überschussländer wie China, Brasilien oder Singapur die Hauptanlageform für ihre Währungsreserven sind, steigt die Nachfrage immer dann, wenn andere Alternativen noch risikobehafteter erscheinen. Da die ausweglose Situation Griechenlands zu vielen Fragezeichen zur der Zukunft des Euroraums führt, schrecken diese Länder derzeit auch vor Erhöhungen der Euro-Quote ihrer Reserven zu Lasten der Dollar-Quote zurück – auch wenn sie das grundsätzlich gerne verändern würden. Innerhalb des Euroraums konzentriert sich die Nachfrage ganz klar auf deutsche Bundesanleihen, was wiederum zu fallenden Zinsen in Deutschland führt. Es ist also vor allem das bekannte Muster der Flucht in die Qualität, das in den vergangenen Wochen die Zinsen nach unten bewegt hat. Leider ist das nur eine kurze Phase des Aufatmens. Die zugrundeliegenden Probleme sind groß und die Wurzeln liegen tief.

Wasser aus dem eigenen Garten - Brunnenbau

das Video gibt Aufschluss wie teuer es ist im eigenen Garten zu bohren und welche rechtlichen und baulichen Faktoren berücksichtig werden müssen

um das Video bei n-tv sehen zu können, bitte auf diesen link drücken:
http://www.n-tv.de/mediathek/videos/ratgeber/Wasser-aus-dem-eigenen-Brunnen-article3239606.html

Noch gibt es günstige Kredite

Die EZB hat ernst gemacht und wegen der aufkeimenden Inflationsgefahr die Leitzinsen angehoben. Das bedeutet, dass sich auch Hypothekenkredite auf absehbare Zeit verteuern dürften. Eine Finanzierungsentscheidung sollten Immobilienkäufer deshalb nicht auf die lange Bank schieben.

Auch wenn Deutschlands Konjunktur an Fahrt gewinnt, weltweit ist die Krise noch nicht vorbei. Vor allem die steigenden Preise in der Euro-Zone treiben vielen Bauherren derzeit Sorgenfalten auf die Stirn. Denn Inflation bedeutet auch kletternde Zinsen. Grund zur Panik gibt es allerdings nicht. Noch ist Baugeld verhältnismäßig billig. Trotz des Anstiegs von 0,9 bis 1,0 Prozentpunkte seit dem absoluten Zinstief von September 2010 liegt der Hypothekenzins im Durchschnitt bei 4,20 Prozent. Der Mittelwert für die Sollzinsbindung von zehn Jahren liegt für die letzten zehn Jahre bei 4,73 Prozent und für den Zeitraum der letzten 20 Jahre sogar bei 6,04 Prozent.

Lange Zinsbindung bedeutet lange Planungssicherheit

Wer Angebote zur Baufinanzierung vergleicht, kommt noch immer relativ günstig zum Kredit: Zehnjährige Darlehen gibt es regional ab 3,82 Prozent, bundesweit ab 3,85 Prozent, 15-jährige Darlehen sind regional bereits für 4,22 Prozent und bundesweit ab 4,32 Prozent zu haben – vorausgesetzt der Kreditnehmer kann rund 50 Prozent des Objektwerts mit eigenem Geld finanzieren. Selbst eine Zinssicherheit von 20 Jahren gibt es schon für einen Effektivzins ab 4,37 Prozent.

Max Herbst von der FMH-Finanzberatung schwärmt von den langen Zinsbindungen über 15 und 20 Jahre. In einem Zinstief sei es fast schon Pflicht, Baukredite für so lange Zeit abzusichern. Das gelte umso mehr, als der Kreditnehmer bei diesen langen Sollzinsbindungen seine Baufinanzierung nach zehn Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ganz oder teilweise kündigen kann. Weiterer Vorteil: Die Kündigung muss nicht einmal punktgenau nach zehn Jahren erfolgen, sondern ist auch zwischen dem elften Jahr und dem 15. oder sogar 20. Jahr noch möglich. Eigentlich kommt man so während der gesamten Finanzierungszeit in keine Hochzinsphase, weil man den Zeitpunkt für sein Anschlussdarlehen selbst wählen kann. Einziger Wermutstropfen: Die Zahl der Anbieter, die eine Zinsgarantie von 20 Jahre oder mehr anbieten, ist vergleichsweise gering. Aber es lohnt sich zu vergleichen und auszuwählen.

Ein Preisvergleich zahlt sich aus

Wer mit dem Gedanken eines Immobilienerwerbs spielt oder eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte die Konditionen der Institute genau vergleichen. Die Spanne zwischen den Angeboten ist nach wie vor hoch. Top- und Flop-Anbieter von 15-jährigen Darlehen trennt rund ein Prozentpunkt.

Über die Jahre addiert sich dieser vermeintlich kleine Unterschied zu immensen Summen. Beispiel: Eine Baufinanzierung über 200 000 Euro kostet beim günstigsten Kreditgeber insgesamt knapp 35 000 Euro weniger als beim teuersten – wenn der Zinsvorteil in die erhöhte Tilgung fließt. Allein 0,1 Prozentpunkte weniger Zinsen bringen immerhin 200 Euro im ersten Jahr – über die Laufzeit von 15 Jahren kommen auf diese Weise stolze 3700 Euro Ersparnis zusammen.

Der Finanzierungsvergleich der Pleschinger Immobilienberatung wertet die aktuellen Konditionen von 90 Kreditgebern aus. Interessenten können zwischen zwei Varianten wählen.
www.pwb-hausbau.de

erschienen bei Focus online am 22.04.2011

vom Staat zum Dämmen verdonnert - beim Kauf von bestehenden Immobilien zu beachten!

Millionen zugige Speicher müssen nachträglich abgedichtet werden. Das hat der Gesetzgeber verfügt. Manch arglosem Hausbesitzer drohen deshalb satte Kosten. Und für die Sanierung bleibt nur noch Zeit bis Silvester 2011.

Bei Haus & Grund in Berlin, dem bundesweiten Verband deutscher Hauseigentümer häufen sich in letzter Zeit die Anfragen. Aufgeschreckte Mitglieder wollen wissen, was da dran sei: Dämmpflicht fürs Dach? Bis Jahresende? Wieso das Ganze?

Vielen Eigentümern wird jetzt erst bewusst, was der Staat ihnen bereits vor einigen Jahren auferlegt hat. Bereits seit 2009 schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, dass Millionen Hausbesitzer ihre begehbaren Dachböden nachträglich wärmedämmen müssen. Wertvolle Heizenergie soll nicht mehr über den zugigen Speicher verpuffen. Zeitfenster für die staatlich verordnete Massensanierung aller Häuser, die vor 2001 gebaut wurden: Bis Silvester 2011.

Wirklich bewusst wird die Tragweite der Verordnung vielen Eigenheimbesitzern aber erst jetzt. Sie müssen daher nun im Schweinsgalopp sanieren – und häufig tief in die Tasche greifen. Das nachträgliche Isolieren kann schlimmstenfalls Tausende Euro kosten. Denn die EnEV 2009 schreibt auch das Isolieren der Warmwasser führenden Rohre in unbeheizten Räumen vor.

Jede Menge Ausnahmen

„Bislang wissen nur die wenigsten Hausbesitzer, was da alles auf sie zukommen kann“, sagt Bettina Allewelt, Architektin bei Haus & Grund. Nach Expertenschätzung bleiben fast 90 Prozent der vor 2001 gebauten Häuser hinter dem neusten Stand der Dämmtechnik zurück. Das Isolieren der Dachböden soll dieses Manko ausbügeln und die Wärmeverluste so minimieren, dass eine Alt-Immobilie vergleichbare energetische Ansprüche erfüllt wie Neubauten. Ein ehrgeiziges Ziel, das sicher nicht bei allen Eigentümern gut ankommen dürfte – zumal eine aktuelle Studie der „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen“ ergab, dass sich eine Sanierung bei mehr als jedem zehnten Wohnhaus gar nicht mehr lohnt.

Umso interessanter ist es zu wissen, dass der Gesetzgeber – trotz des scharf formulierten Verordnungstextes – jede Menge Ausnahmen von der Regel zulässt. Bei weitem nicht alle Vermieter und Selbstnutzer sind automatisch in der Pflicht. Auch ruinieren muss sich wegen der Pflichtsanierung niemand.

Was Altbau-Besitzer jetzt wissen müssen.

Grundsätzlich gilt die Dämmpflicht für Eigentümer, die eine Immobilie vermieten, aber auch für Selbstnutzer. Nur wer seine Immobilie schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, bleibt vom kostspieligen Nachrüsten verschont.

„Damit sind jede Menge Leute erst einmal aus dem Schneider“, weiß Eva Reinhold-Postina, Architektin und Sprecherin des Verbands Privater Bauherrn (VPB). Omas klein’ Häuschen, in dem die alte Dame seit Jahr und Tag lebt, muss beispielsweise nicht bis 31. Dezember gedämmt werden – nicht einmal dann, wenn es noch den Standard von 1948 hätte, erläutert die Fachfrau. Langjähriges Bewohnen schützt also vorm Isolieren.

Steht Omas Häuschen aber irgendwann einmal zum Verkauf, geht die Verpflichtung zum Dach dämmen auf die neuen Eigentümer über. Der neue Besitzer hat dann zwei Jahre Zeit, um den begehbaren Dachboden abzudichten. Auch Nachkommen, die beispielsweise eine ältere Immobilie geerbt und vermietet haben, müssen in diesem Jahr noch Geld locker machen und dämmen. Leben mehrere Eigentümer in einem Haus, ist die Sanierung in der Regel Gemeinschaftssache. Alle müssen zahlen. Ausnahme: Es gibt ein Sondernutzungsrecht am Dach, wie der Verband „Wohnen im Eigentum“ erläutert.

Kein Geld, keine Verpflichtung

Weitere Ausnahme: Sind die Dachschrägen im begehbaren Speicher oder die oberste Geschossdecke bereits gegen Zugluft abgeschottet, ist der Besitzer ebenfalls außen vor – ganz gleich, wann die Wärmedämmung angebracht wurde. Die Isolierung muss nicht die neusten Anforderungen der EnEV 2009 erfüllen.

Zu guter Letzt hat der Gesetzgeber noch ein Einsehen mit Bürgern ohne größere Finanzpolster: Wer per Gutachten nachweisen kann, dass die Nachrüstung für ihn wirtschaftlich nicht sinnvoll ist oder von ihm schlichtweg nicht finanziert werden kann, wird von der Dämmpflicht ausgenommen. „Das kann beispielsweise bei Rentnern der Fall sein“, sagt Allewelt. Die Verpflichtung lässt sich außerdem umgehen, wenn sich die Investition in die Energieeinsparmaßnahme nicht in einer angemessen Frist amortisiert. Allerdings sollten Eigentümer nicht allzu leichtfertig auf diesen Ausnahmetatbestand setzen: Auf Drückeberger, die die Sanierung wegen der hohen Kosten von vornherein in den Wind schlagen, können Bußgelder in fünfstelliger Höhe zukommen.

Wer in den sauren Apfel beißen und sein Haus sanieren muss, sollte besser schon frühzeitig auf den Dachboden seines Hauses klettern und sich einen Überblick über die Lage verschaffen, rät Architektin Allewelt. Denn mit etwas Glück kommt er billiger davon, als gedacht.

Laut EnEV-Vorgaben muss ein Eigentümer nicht von vornherein den kompletten Dachstuhl isolieren. Nur wenn das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, ist das Isolieren der Dachschrägen sinnvoll. Wird der begehbare Speicher nicht als Wohnraum genutzt, genügt daher das Abschotten der obersten Geschossdecke mit Dämmwolle.

Das ist zwar günstiger als der Rundumschlag. Ins Geld gehen solche Maßnahmen aber dennoch. „Die Betroffenen müssen mit circa 80 Euro pro Quadratmeter Grundfläche rechnen, erläutert die Expertin von Haus & Grund. Hat der Dachboden 100 Quadratmeter, werden folglich an die 8000 Euro für die verordnete Sanierung fällig.

Schlimmer geht immer

Noch teurer kommt die Dämmung des gesamten Dachstuhls. Wegen des höheren Aufwands müssen die Kosten dann mindestens verdoppelt werden. Bei einem normalen Einfamilienhaus mit Satteldach können so beispielsweise mehr als 20 000 Euro an Nachrüstungskosten anfallen, warnt Kathrin Mühe von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Dazu kommen noch Aufwendungen für das Isolieren der Rohre in unbeheizten Räumen. Hat ein Wasserrohr beispielsweise den Durchmesser von zwei Zentimetern, muss die Dämmung gleich dick sein. Ummantelt werden müssen zudem alle Armaturen und Verknüpfungsteile zwischen den Rohren. Hier ist es schwierig, pauschale Aussagen über die anfallenden Kosten zu treffen: Je nachdem wie lang und wie dick die Rohre sind, können die Preise stark variieren. Einige Hundert Euro extra sollten Eigentümer an dieser Stelle allerdings im jedem Fall einplanen.

Selbst machen spart Geld

Immerhin: Wer Geld sparen will, darf beim Verlegen von Dämmmaterial auf der obersten Geschossdecke selbst Hand anlegen. Das ist auch ohne größere Vorkenntnisse möglich. Denn zumindest wenn der Dachraum nur sporadisch betreten wird, reicht oft schon das Verlegen von Rollfilz. Informationen, welche Dämmwolle den Mindestanforderungen entspricht, gibt es im Baustoffhandel. Die Kaufquittung sollten die Heimwerker allerdings gut aufbewahren – um ihr Engagement bei Bedarf nachweisen zu können.

Wer doch lieber einen Profi mit der Dämmung beauftragt, bekommt automatisch eine Bescheinigung, dass die Maßnahme der EnEV-Vorgabe entspricht, erklärt Allewelt.. Die Arbeitskosten des Handwerkers lassen sich steuerlich absetzen.

Und noch etwas sollten all jene im Hinterkopf behalten, die jetzt über die unerwarteten Kosten der Zwangssanierung leiden. Auf lange Sicht rechnet sich der Aufwand. Nach Aussagen der Deutschen Energie Agentur drückt eine gute Isolation den Heizenergieverlust übers Dach um rund 75 Prozent. Der Hausbesitzer spare jährlich ordentlich Geld für Gas oder Öl ein – und holt über die Jahre seine Auslagen wieder herein.

An und für sich wären die örtlichen Bauämter dafür zuständig, die Einhaltung der neuen EnEV-Vorschrift zu überwachen und Verstöße zu ahnden. Sie wären es auch, die Sanierungsverweigerern– rein theoretisch – Bußgelder in fünfstelliger Höhe aufbrummen könnten. Ob die Kommunen dieses Amt aber wirklich übernehmen, bezweifeln die meisten Fachleute.

Wahrscheinlich werden letztlich die Schornsteinfeger die Dachdämmung im Rahmen ihrer Arbeit überprüfen und notfalls Mängelrügen ans Bauamt weiterleiten, meint Architektin Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherrn. In Hessen ist das bereits so vorgesehen. Viele andere Bundesländer haben sich dagegen noch gar keine Gedanken darüber gemacht, wie das Umsetzen der Massen-Verordnung eigentlich überprüft wird. Wie sie sich letztlich entscheiden, bleibt abzuwarten.

erschienen im Focus online vom 12.04.2011